Quels sont les principes du viager ?

Définition et origine du viager

Pour bien comprendre le concept de viager, il faut remonter à l’origine du terme. Le mot « viager » vient du vieux français « viage », qui signifie « cours, durée de la vie ». Il désigne ainsi un droit ou une possession que l’on accorde à une personne pour la durée de sa vie.

Dans l’immobilier, le viager est la vente d’un bien immobilier dont le paiement s’effectue en partie au comptant (appelé bouquet) et en partie sous forme de rente viagère que l’acheteur verse au vendeur jusqu’à son décès. En d’autres termes, le viager est un contrat par lequel un crédirentier (vendeur) transfère la pleine propriété ou la nue-propriété d’un bien immobilier à un débirentier (acheteur) en échange du versement d’une rente à vie.

Les types de viager en Belgique

En Belgique, on distingue principalement deux types de viager : occupé et libre.

Le viager occupé

Le viager occupé permet au vendeur de conserver l’usufruit de son bien, soit en continuant à y vivre, soit en percevant les loyers jusqu’à son décès. Ce type de vente, incluant souvent un bouquet payé par l’acheteur, offre un complément de revenus au vendeur tout en lui permettant de profiter de son logement.

Le viager libre

Contrairement au viager occupé, le viager libre est une vente en pleine propriété où le vendeur quitte le bien, permettant à l’acheteur d’en disposer librement. En échange, l’acheteur verse un bouquet et une rente viagère. Ce type de vente permet au vendeur de profiter de sa retraite avec un revenu régulier, sans les contraintes de gestion du bien.

Les principes juridiques régissant le viager

Le viager est régi par des principes juridiques spécifiques :

1. L’aléa : Le viager est un contrat basé sur le principe de l’aléa, où les deux parties acceptent un risque lié à un événement incertain. Pour garantir un contrat équilibré, le montant de la rente viagère doit être calculé par un spécialiste, en veillant à une juste répartition des avantages et des inconvénients.
2. La sécurité juridique en faveur du vendeur : Si l’acheteur cesse de payer les rentes, le vendeur peut saisir son bien ou, après trois rentes consécutives impayées, demander en justice la résolution de la vente. Si l’acheteur décède, ce sont ses héritiers qui doivent poursuivre les paiements.
3. L’annulation de la vente en cas de mort prématurée du vendeur : Un contrat de rente viagère sera nul s’il est basé sur une personne décédée au moment de la vente, ou si le vendeur, atteint d’une maladie spécifique au moment de la conclusion du contrat, décède dans les 20 jours suivant la signature de celui-ci. La maladie doit être la cause directe du décès pour que le contrat soit annulé.

Qui peut acheter en viager ?

Toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique peut acheter en viager. Cependant, il est déconseillé de vendre/acheter en viager à une personne de la famille, au risque d’être poursuivi par l’administration fiscale pour une donation déguisée.

Est-il possible de louer un bien en viager ?

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit du bien et peut ainsi le louer, sous certaines conditions. Toutefois, les revenus locatifs ne peuvent pas être imputés sur le montant de la rente viagère. Il est donc essentiel de se renseigner sur les implications fiscales de cette situation.

Le viager sans rente : une option à considérer ?

Dans certains cas, il est possible de réaliser un viager sans rente. L’acheteur verse alors uniquement un bouquet. Cette formule peut être intéressante pour les personnes disposant d’un capital important et souhaitant investir dans l’immobilier. Cependant, elle présente également des risques, notamment en cas de décès prématuré du vendeur.

Avantages et risques de la vente en viager

Les avantages pour le vendeur

• Complément de revenus.
• Liquidité immédiate grâce au bouquet.
• Maintien du logement (viager occupé).

Les avantages pour l’acheteur

• Investissement immobilier à long terme avec un prix souvent inférieur à sa valeur marchande.
• Pas de gestion locative.
• Sécurité juridique.

Les risques du viager

• Longévité exceptionnelle du vendeur.
• Risque de non-paiement des rentes.
• Incertitude sur le rendement de l’investissement.
• Risques de litiges si le contrat n’est pas bien rédigé.

Conclusion

Le viager présente à la fois des avantages et des risques. Vous devez donc bien comprendre les mécanismes de cette transaction avant de vous engager. Pour sécuriser votre investissement et bénéficier de conseils personnalisés, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du viager comme Happy Viager !