Acheter en viager en Belgique : les questions les plus posées par les acheteurs (FAQ)

Qu’est-ce que l’achat en viager ?

Dans sa version classique, le viager est un type de vente immobilière qui consiste à acquérir un bien immobilier en versant au vendeur :

• un bouquet, c’est-à-dire une somme initiale ;
• et une rente viagère, une somme d’argent versée chaque mois ou chaque trimestre au vendeur, jusqu’à son décès ou durant une période déterminée (généralement 10 à 20 ans).

Quels types de biens peut-on acheter en viager ?

Tous les types de biens immobiliers peuvent être achetés en viager. Cependant, les maisons et appartements avec droit d’usage et d’habitation sont les plus courants.

Pourquoi acheter en viager ?

Ce type d’achat immobilier présente plusieurs bénéfices pour l’acheteur.

• Coût d’acquisition réduit : vous pouvez acquérir le bien à un prix souvent inférieur à sa réelle valeur sur le marché.
• Diversification de portefeuille : cela vous permet d’ajouter un bien à votre patrimoine.

Le Happy Viager offre plus d’avantages, puisque vous bénéficiez de revenus locatifs immédiats de la part du vendeur.

Quels sont les risques de l’achat en viager ?

Si vous n’avez pas déterminé de durée précise pour le viager classique, le principal risque est la longévité du vendeur. En effet, si ce dernier vit plus longtemps que prévu, l’acquéreur peut payer un montant total supérieur à la valeur du bien.

Quelle est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?

• Le viager libre : le vendeur quitte le logement, permettant à l’acheteur d’en disposer immédiatement.
• Le viager occupé : le vendeur continue d’habiter le bien jusqu’à son décès, ou selon une période déterminée (généralement de 10 à 20 ans).

Qui peut acheter en viager ?

Quiconque ayant la capacité juridique pour ce faire peut acheter un bien de cette manière. Il peut aussi bien s’agir d’un particulier que d’un investisseur. 

Comment est déterminé le montant de la rente viagère ?

Le montant de la rente est défini d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Il tient compte de plusieurs facteurs, notamment :

• La valeur du bien ;
• L’âge et l’espérance de vie du vendeur ;
• Le montant du bouquet (la somme initiale payée par l’acheteur) ;
• Le type de viager (viager libre ou viager occupé)

Comment est déterminé le montant du bouquet ?

Dans le cadre d’un viager classique, le bouquet est le capital versé au moment de la vente. Son montant est négocié entre le vendeur et l’acheteur, selon de nombreux critères. En général, néanmoins, il représente entre 10 et 30% de la valeur du bien. 

Faut-il payer des taxes et impôts sur un achat en viager en Belgique ?

La fiscalité liée à ce type d’achat dépend de l’usage du bien et des droits conservés par le vendeur :

• La rente viagère : Si vous achetez un bien à des fins privées, la rente que vous versez n’est pas déductible dans le cadre de l’impôt des personnes physiques.
• Le précompte immobilier : Cet impôt est généralement à la charge de l’occupant du bien. Autrement dit, si le vendeur conserve un droit d’habitation ou un usufruit, c’est à lui de s’en acquitter (viager occupé). En revanche, s’il ne conserve aucun droit d’occupation sur le bien , c’est l’acheteur qui devra payer le précompte immobilier (viager libre).

Quels frais dois-je prendre en compte en tant qu’acheteur en viager ?

Comme dans toute acquisition immobilière, vous êtes tenu au paiement de droits d’enregistrement. Prévoyez également les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence immobilière.

Acheter en viager : qui paie quoi ?

Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur ? 

Si le vendeur décède, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Il n’a donc plus à payer de rente viagère.

Que se passe-t-il si je décède avant le vendeur ?

Comme l’ensemble de vos biens, la maison ou l’appartement acquis en viager tombera dans votre succession. Cela signifie que vos héritiers devront continuer à payer la rente viagère.

Si vous n’avez pas d’héritiers ou s’ils sont dans l’incapacité de payer, votre hypothèque servira au paiement. Et oui, le paiement des rentes est généralement garanti par une hypothèque sur le bien.

Puis-je revendre un bien acheté en viager ?

Oui, vous pouvez revendre un bien acheté en viager. Cependant, il y a quelques points importants à considérer :

• Le nouveau propriétaire devra continuer à verser la rente ;
• Les conditions du viager initial restent valables ;
• Il est possible que vous deviez rester solidaire du paiement de la rente dans le cas où le nouvel acheteur ne la paierait pas.

Puis-je acheter en viager à un membre de ma famille ?

Techniquement, cela est possible. Cependant, il est fortement déconseillé de le faire, et ce pour plusieurs raisons :

• Risque fiscal : l’administration fiscale pourrait requalifier la transaction en donation déguisée ;
• Conséquences successorales : le bien pourrait être réintégré dans la succession ;
• Complications familiales : ce type de transaction peut créer des tensions au sein de la famille.

Conclusion

L’achat en viager est un investissement qui nécessite une bonne compréhension de ses mécanismes et de ses implications. Si le viager classique présente certains risques et incertitudes, Happy Viager propose une alternative innovante et avantageuse : pas de rente viagère à verser, un prix d’achat fixe et des revenus locatifs garantis.

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