Comprendre le droit d'usage et d'habitation : Définition et implications

Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?

Le droit d’usage et d’habitation est un droit qui permet à son titulaire d’utiliser un bien et d’occuper un immeuble à titre gratuit, sans toutefois en avoir la pleine propriété.

Le droit d’usage permet au bénéficiaire d’utiliser une chose conformément à sa destination.

En revanche, le droit d’habitation donne à son titulaire le privilège d’habiter un logement, même après le transfert de la nue-propriété, tout en étant protégé contre les aléas du marché immobilier.

Bien que similaire à l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation s’en distingue par le fait qu’il est incessible et ne peut être loué. En effet, l’art. 3.138. du Code civil précise qu’il s’agit d’un droit personnel et incessible, contrairement à l’usufruit qui peut être transféré à une autre personne. Il s’agit donc d’un droit spécifique, restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation du bénéficiaire et de sa famille.

Établissement du droit d’usage et d’habitation

Les propriétaires peuvent concéder le droit d’usage et d’habitation à un tiers, soit verbalement, soit par contrat, mais aussi par acte notarié, par testament ou par décision de justice.

• Par contrat de viager : Le droit d’usage et d’habitation est fréquemment établi dans le cadre d’un contrat de viager. Ce dernier permet au vendeur de céder son bien immobilier à un acquéreur en contrepartie d’une rente viagère et du droit de continuer à occuper le logement.
• Par acte notarié : Pour sécuriser l’établissement de ce droit, l’acte notarié doit préciser les caractéristiques du bien immobilier, l’identité de l’usager et la durée du droit.
• Par testament : Le propriétaire peut léguer le droit d’usage et d’habitation à une personne de son choix par testament.
• Par décision de justice : Un juge peut accorder le droit d’usage et d’habitation à une personne dans le cadre d’une procédure de divorce ou de succession.

La durée du droit d’usage et d’habitation est généralement viagère, c’est-à-dire qu’elle dure jusqu’au décès du titulaire. Toutefois, il est possible de prévoir une durée déterminée dans l’acte constitutif du droit.

Distinction entre droit d’usage et d’habitation et usufruit

Le droit d’usage et d’habitation est souvent confondu avec l’usufruit. Cependant, il existe des différences importantes entre les deux, notamment :

• L’étendue des droits : L’usufruitier a des droits plus étendus que l’usager. Il peut utiliser le bien immobilier comme il le souhaite, y compris le louer et en percevoir tous les fruits. Le droit d’usage et d’habitation, quant à lui, ne peut utiliser le bien qu’à des fins d’habitation.
• Les obligations : L’usufruitier est tenu d’effectuer les entretiens courants du bien immobilier et d’en supporter les charges (impôts, réparations, etc.). L’usager, quant à lui, n’a qu’une obligation d’usage normal du bien et n’est pas tenu de supporter les charges.

NB : Une influence sur le montant de la rente

Choisir l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation peut avoir une autre conséquence. Et non des moindres puisque ce choix influencera l’évaluation de la rente ! En effet, comme le droit d’usage et d’habitation est plus restrictif que l’usufruit, la rente pourra être majorée. En moyenne, elle le sera de 10 %.

Conclusion

Le droit d’usage et d’habitation est une option intéressante pour les vendeurs en viager qui souhaitent continuer à occuper leur logement tout en percevant une rente viagère. Toutefois, il est important de bien comprendre les implications de ce droit avant de faire un choix.

N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la famille pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique !